CONSECUENCIAS FISCALES INESPERADAS PARA EL VENDEDOR-CONCEDENTE DE UNA OPCIÓN DE COMPRA

Conceder una opción de compra aparentemente solo supone mayores gastos para el comprador-optante pues es quien correrá con los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Sin embargo, lo cierto es que las consecuencias fiscales de la operación pueden acabar haciendo que el vendedor-concedente acabe viendo incrementados, por mucho, los impuestos a pagar.

Antes de entrar en detalle, conviene indicar que, en la opción de compra, una persona –concedente– concede a otra –optante– el derecho a decidir, unilateralmente, si compra un determinado bien bajo las condiciones pactadas. Es decir, el optante todavía no va a comprar, pero tiene un plazo para decidirlo sin que el concedente pueda cambiar de opinión.

Pues bien, la constitución de la opción a cambio de un precio –que se paga a cambio de obtener el derecho a decidir y se conoce como prima– conlleva el pago de impuestos, no solo para el comprador-optante –cuestión que no se analiza en este artículo–, sino también para el vendedor-concedente. Muchos creen que el pago de impuestos será el mismo que si se hubiera vendido directamente el bien en cuestión, sobre todo cuando la prima de la opción se descuenta del precio total de venta. La lógica es que al final se paga lo mismo, parte como prima y el resto cuando se compre, al igual que en la compraventa tradicional se paga parte como arras y el resto ante Notario.

Sin embargo, esto no es así. Sin entrar en excesos detalles que puedan confundir al lector, interesa destacar que el impuesto aplicable es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El funcionamiento de este impuesto implica que la prima de la opción y la ganancia de la venta tributen de manera distinta.

Esto conlleva, por ejemplo, que algunos beneficios que permiten rebajar el impuesto a pagar al vender una propiedad, no sean aplicables a la prima de la opción. Además, los porcentajes para calcular el impuesto son muy distintos. Así, para la prima, los porcentajes máximos serían del 24,50% en la parte estatal y del 29,50% en la autonómica –valenciana–. Por el contrario, en la venta, los porcentajes máximos serían del 13% tanto en la parte estatal como autonómica.

Es conveniente, por tanto, buscar asesoramiento sobre las consecuencias fiscales antes de realizar cualquier operación para así evitar la desagradable sorpresa de tener que pagar más impuestos de los esperados por algo que, aparentemente, no debía tener ninguna consecuencia.