¿Cómo puedo inscribir una finca en el Registro de la Propiedad?

Lo más habitual es que, cuando una persona adquiere un derecho sobre algún bien inmueble, ese bien ya conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, puede ocurrir que esa finca todavía no aparezca en el Registro porque nunca se haya inscrito un derecho sobre la misma. Conviene recordar que el Registro es un archivo de derechos organizado por fincas, pero no un archivo de fincas. Es decir, el Registro no contiene todas las fincas, pues lo que importa son los derechos sobre ellas, por lo que, si nadie ha querido inscribir un derecho sobre una finca, esa finca no aparecerá.

Realizar la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad se conoce como inmatricular la finca. Para ello, se pueden seguir varios procedimientos con distintos trámites. Al margen de supuestos específicos en los que el titular sea una Administración Pública o se hayan creado las fincas por procesos urbanísticos (ej. equidistribución urbanística o concentración parcelaria), los procedimientos más habituales son los de i) expediente de dominio; y ii) inmatriculación por doble título.

El expediente de dominio es un proceso por el que se acredita que una determinada persona es propietaria de una finca. Se realiza ante un Notario competente del distrito donde se encuentre la finca, al que hay que aportar una serie de documentación. Es necesario contar con un título, es decir, el documento por el que se adquirió la finca, que puede ser público o privado. Además, es necesario aportar la certificación catastral, que deberá coincidir con la descripción que se haya hecho de la finca en el documento mencionado anteriormente. Por último, será necesario identificar a todos los colindantes, así como a los titulares de otros derechos sobre la finca.

Tras ello, el Notario deberá consultar con el Registrador, facilitándole todos los datos, si la finca que se pretende inmatricular realmente no está ya inscrita en el Registro. Además, deberá verificar que la finca no invade el dominio público. Si, efectivamente, a juicio del Registrador, la finca no está inmatriculada y no invade el dominio público, el Notario pasará a notificar a todos los interesados cuyos datos le han sido facilitados. Asimismo, publicará un edicto en el Boletín Oficial del Estado y, dependiendo de las circunstancias del caso, podrá hacerlo en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

Durante el plazo de un mes, cualquier interesado podrá oponerse a la inscripción aportando pruebas de sus alegaciones. En tal caso, el Notario deberá dar por finalizado el expediente, quedando la posibilidad para las partes de acudir al juicio que corresponda. En caso de que nadie se oponga, el Notario remitirá la documentación al Registrador para que practique la inscripción, si procede.

Por otro lado, el procedimiento de inmatriculación a través del doble título es mucho más sencillo. Los únicos requisitos son, como el propio nombre indica, que existan dos títulos y que haya transcurrido, al menos, un año entre el otorgamiento de los mismos. En este caso, a diferencia del expediente de dominio, los dos títulos deberán ser públicos, es decir, otorgados ante Notario. Al igual que en el proceso anterior, será necesario que la descripción de la finca coincida con la certificación catastral y que el Registrador no tenga dudas de que invade el dominio público.

Ante estas circunstancias, uno se preguntará por qué optar por la vía del expediente de dominio cuando el camino del doble título es considerablemente más sencillo. En primer lugar, podría ocurrir que no existiera un segundo título y, a pesar de ello, se quiera inmatricular la finca. No obstante, incluso en el supuesto de que existan dos títulos, podría resultar más interesante, para el adquirente del segundo título, que el primero acuda al expediente de dominio. Por ejemplo, si alguien ha adquirido una finca por herencia –primer título– y hay un comprador interesado, a este último le convendría que el primero acuda al expediente dominio en vez de comprar directamente y realizar la inmatriculación por vía del doble título –la compra sería el segundo título–.

¿Por qué le interesaría? Pues porque la facilidad del procedimiento lleva aparejada una gran desventaja. Así, el artículo 207 de la Ley Hipotecaria establece que, para el caso del doble título (y otros supuestos) «los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.»

Por lo tanto, hasta que no transcurran dos años desde la inmatriculación, la protección que ofrece el Registro de la Propiedad para el adquirente a título oneroso y de buena fe, no producirá efectos. Esto quiere decir que, si el propietario inscribe a través del doble título y, posteriormente, pretende vender, el futuro comprador no tendrá la seguridad de estar protegido frente a terceros que puedan impugnar el derecho del vendedor. Es decir, si A inmatricula por doble título y luego vende a B, este último podría perder su derecho si un tercero C demostrara que A no era el verdadero propietario.

Por el contrario, el expediente de dominio sí ofrece las garantías del artículo 34 a los futuros adquirentes desde el mismo momento de la inmatriculación. Por lo tanto, siguiendo con el ejemplo anterior, si A hubiera inmatriculado a través del expediente de dominio, B quedaría protegido frente a la reclamación de C. Es decir, B conservaría su derecho siempre, aunque C tuviera razón y A no fuera el verdadero titular.

Por último, conviene resaltar que, en ninguno de los dos casos queda protegido la persona que inmatricula la finca. Es decir, si A inmatricula la finca, sea cual sea el procedimiento que siga, no quedará protegido frente a posibles reclamaciones de terceros. Solo se produce la protección de cara a las personas que adquieran algún derecho de A.